VENTA DE INMUEBLES DE LUJO EN COLOMBIA BAJO EL IMPUESTO DE TIMBRE EN 2025
El resurgimiento del Impuesto de Timbre en Colombia será un aspecto clave en la compraventa de inmuebles de lujo para 2025. En este artículo, analizaremos sus principales implicaciones y exploraremos estrategias para reducir su impacto en las negociaciones de viviendas de este segmento en el país.
Aunque dicho impuesto fue introducido por la Ley 2277 de 2022, su aplicación efectiva inicia a partir de febrero de 2025 motivado por el objetivo del gobierno en atender la emergencia del Catatumbo bajo la figura del decreto de conmoción interior, el cual estableció su carácter transitorio, al menos por ahora, so pena que se interponga algún recurso legal que lo declare inconstitucional.
Este impuesto, en lo que respecta a la compraventa y escrituración de bienes inmuebles, se aplicará a propiedades cuyo valor superen las 20.000 UVT, lo que equivale aproximadamente a COP $995.980.000 en 2025. En otras palabras, al segmento de vivienda de lujo en Colombia que empieza alrededor de los mil millones de pesos en cuanto a sus valores de venta al mercado nacional.
Ahora bien, es importante precisar que La Unidad de Valor Tributario (UVT) es un referente esencial en el sistema tributario colombiano, ya que la DIAN ajusta su valor cada año según la inflación y otros indicadores económicos anualmente. (Para 2025, la UVT se fijó en de COP $49.799, reflejando un aumento respecto al año anterior).
1. Tarifa del Impuesto de Timbre en la venta de inmuebles de lujo
A continuación, encontrarás las tarifas del Impuesto de Timbre 2025 que se establecen según el valor del inmueble en UVT (Unidad de Valor Tributario). (Para 2025, el valor de la UVT es de COP $49.799.)
Rango de UVT | Valor en Pesos (COP) | Tarifa Marginal | Cálculo del Impuesto |
0 - 20.000 | Hasta $995.980.000 | 0% | No aplica |
20.000 - 50.000 | $995.980.000 - $2.489.950.000 | 1.5% | (Valor del inmueble en UVT - 20.000) × 1.5% |
Más de 50.000 | Más de $2.489.950.000 | 3% | (Valor del inmueble en UVT - 50.000) × 3% + 450 UVT |
2. ¿Quién debe pagar el Impuesto de Timbre en la venta de inmuebles de lujo?
El Impuesto de Timbre en venta de inmuebles de lujo debe ser asumido por alguna de las partes involucradas en la transacción o bien por ambas. La ley no especifica cómo las partes deben asumir el pago de este impuesto.
De otra parte y según la normativa el agente retenedor es el notario, quien recauda el impuesto al momento de formalizar la escritura pública.
Ahora bien, dado que en la práctica el pago del impuesto puede negociarse entre comprador y vendedor, te sugiero algunas consideraciones a tener en cuenta durante la etapa de negociación del precio del inmueble de cara al manejo de este impuesto.
Opciones de negociación:
a. Pago compartido:
Ambas partes pueden acordar dividir el impuesto en partes iguales, reduciendo así la carga individual.
b. El vendedor asume el impuesto a cambio de reducir el descuento tradicional:
En las compraventas de vivienda usada, es común que los vendedores ofrezcan descuentos de aproximadamente un 3% sobre el precio comercial publicado.
En este caso, el vendedor podría asumir el 1.5% del impuesto para inmuebles con precios comerciales de venta entre 20.000 y 50.000 UVT (entre COP $995.980.000 y COP $2.489.950.000), o el 3% si el valor supera los 50.000 UVT (más de COP $2.489.950.000), en lugar de ofrecer el descuento habitual.
Ejemplos:
Para una propiedad de 20.000 UVT (COP $995.980.000), el impuesto sería de 1.5%, lo que equivale a COP $14.939.700. Si el vendedor tradicionalmente ofrecía un descuento del 3% sobre el precio de la vivienda (COP $29.879.400), ahora podría ofrecer solo un 1.5% (COP $14.939.700) y asumir el impuesto.
Para propiedades de más de 50.000 UVT, el vendedor podría reducir el descuento a cero, o bien, si desea hacer algún descuento adicional, limitarlo a un máximo del 3%, dado que asumiría el total del impuesto.
c. El comprador asume el impuesto pero recibe un mayor descuento sobre el precio de venta:
En este escenario, el comprador cubre la totalidad del impuesto de timbre, pero el vendedor podría incrementar el descuento sobre el precio de venta hasta en un 4.5% o 6%, dependiendo de la tarifa aplicable.
Ejemplo: Para un inmueble de 20.000 UVT ($995.980.000), con una tarifa del 1.5%, el impuesto sería $14.939.700. Si el comprador asume este valor, el vendedor podría ofrecer un descuento del 4.5% al 6% sobre el precio de venta.
3. Impacto del Impuesto de Timbre en la venta de inmuebles de lujo
Este impuesto de timbre podría influir en el mercado de venta de inmuebles de lujo en Colombia, afectando tanto a compradores como a vendedores en factores claves como:
Aumento en los costos de transacción, especialmente en viviendas nuevas donde los compradores también deben asumir otros gastos notariales y de registro. Esto podría conllevar a necesitar del acompañamiento de contadores expertos en gestión de impuestos para que las partes puedan mitigar la afectación a su capital por este impuesto en 2025.
Posible disminución en la demanda de propiedades de alto valor, debido a los costos adicionales que deben asumir los compradores. Lo que podría significar que los vendedores decidan posponer la venta de sus inmuebles hasta que se termine la vigencia del decreto de conmoción interior o bien se conozca de algún recurso legal que demande la constitucionalidad de este impuesto.
Mayor importancia de la negociación: Para quienes tengan clara la decisión de vender o comprar propiedades del segmento de lujo en Colombia en 2022, contar con estrategias como la división del impuesto, la reducción del precio de venta o ajustes en los descuentos acordados entre las partes, pueden facilitar su venta y mejorar la eficacia de su transacción.
Conclusión
El Impuesto de Timbre 2025 en Colombia introduce un nuevo costo en la compraventa de inmuebles de lujo, lo que requiere estrategias adecuadas para mitigar su impacto. Tanto compradores como vendedores deben considerar alternativas para distribuir equitativamente esta carga fiscal y cerrar negocios exitosos.
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